Słupy energetyczne na prywatnym gruncie nie stają się częścią nieruchomości – zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. Skutki ich obecności ponosi jednak właściciel działki. Przysługuje mu kilka odrębnych roszczeń, których zasadność i wysokość zależą od tytułu prawnego operatora i faktycznego obciążenia gruntu.
Jakie roszczenia przysługują właścicielowi gruntu?
Podstawowym instrumentem jest służebność przesyłu (art. 305¹–305⁴ k.c.). Gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, właściciel może żądać ustanowienia służebności przez sąd za odpowiednim wynagrodzeniem. Za okres korzystania z gruntu bez tytułu prawnego należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie (art. 224–225 w zw. z art. 352 § 2 k.c.), a odrębnie – naprawienie szkody, np. zniszczenia upraw przy pracach eksploatacyjnych. Świadczenia te, potocznie określane jako odszkodowania za przesył energii elektrycznej, mają różne przesłanki. Skuteczny tytuł operatora – umowa, decyzja administracyjna lub zasiedzenie – może wyłączyć część z nich.
Od czego zależy wysokość wynagrodzenia?
Przy ustalaniu, ile wynosi wynagrodzenie za służebność przesyłu, nie stosuje się sztywnych stawek za metr linii ani za słup – przepisy ich nie przewidują. Według utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego wynagrodzenie określa się indywidualnie, proporcjonalnie do stopnia ingerencji w prawo własności oraz trwałości i uciążliwości obciążenia. Znaczenie mają wartość i przeznaczenie działki, powierzchnia pasa służebności przesyłu, zakres korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę oraz rodzaj i lokalizacja infrastruktury.
Przy sieciach napowietrznych istotne są także ograniczenia zabudowy działki, częstotliwość wejść brygad serwisowych i niezbędny dostęp do urządzeń energetycznych. Linia energetyczna nad działką budowlaną wywołuje inne skutki niż poprowadzona nad gruntem ornym, a słup w miejscu planowanego wjazdu utrudnia zagospodarowanie terenu.
Jak wycenia się służebność przesyłu?
Rzeczoznawca majątkowy stosuje podejście porównawcze lub dochodowe, a punktem odniesienia jest wartość rynkowa nieruchomości w pasie zajętym przez sieć. W braku danych rynkowych wartość służebności stanowi iloczyn obszaru pasa, jednostkowej wartości gruntu i współczynnika korzystania z pasa. Zgodnie z § 32 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 5 września 2023 r. współczynnik ten wynosi do 0,3 dla urządzeń podziemnych, do 0,5 dla nadziemnych i 1 dla naziemnych, przy czym dwa pierwsze progi można wyjątkowo przekroczyć. Odrębnie bada się, czy sieć spowodowała trwałe obniżenie wartości nieruchomości i czy uszczerbek ten da się uwzględnić bez podwójnej kompensacji.
Jak przygotować się do negocjacji z operatorem?
Negocjacje z przedsiębiorcą przesyłowym powinny zostać poprzedzone analizą księgi wieczystej, dokumentacji kartograficznej oraz opinii rzeczoznawcy majątkowego, służącą ustaleniu przebiegu sieci, szerokości pasa służebności i historii korzystania z gruntu. Na tej podstawie specjaliści Helpum weryfikują istnienie i zakres tytułu prawnego operatora. W sprawach o odszkodowania za przesył energii elektrycznej odrębnie oceniają podstawy wynagrodzenia za ustanowienie służebności, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz odszkodowania za odrębną szkodę majątkową. Pozwala to ustalić, czy proponowana ugoda uwzględnia rzeczywisty zakres obciążenia nieruchomości oraz czy zastosowanie jednolitej stawki „za słup” nie prowadzi do zaniżenia należnego świadczenia.
