Decyzja o warunkach zabudowy — kiedy zmiana w przepisach?

W 2018 roku Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało ustawę inwestycyjną, która znowelizowała przepisy m.in. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Prawa budowlanego. Na tym jednak zmiany się nie kończą — trwają prace nad kolejnym projektem mającym wprowadzić dalsze zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla osób, które nigdy nie miały z tym tematem do czynienia, nowe przepisy mogą być trudne do zrozumienia, w takich sytuacjach najlepiej skontaktować się z renomowaną kancelarią prawną zajmującą się prawem budowlanym.

prawo budowlane, przepisy prawne

Zmiany w przepisach dotyczące decyzji o warunkach zabudowy

W tej części tekstu przybliżone będzie kilka najistotniejszych nowelizacji zapisów prawnych.

2018 rok

Pierwsza z ważnych zmian dotyczy ważności decyzji o warunkach zabudowy. Przestają one być bezterminowe — ich ważność skrócono do 3-letniego okresu. W praktyce inwestor będzie więc musiał uzyskać pozwolenie na budowę w obrębie tego terminu.

Wprowadzono także ograniczenia w możliwości ubiegania się o decyzję WZ. W przeciwieństwie do poprzedniego stanu prawnego będzie mógł ją uzyskać tylko właściciel lub użytkownik wieczysty danej nieruchomości.

Na obszarach zabudowanych uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie będzie wymagać wykazania tzw. dobrego sąsiedztwa (a zwłaszcza spełnienia kryterium istnienia w bezpośrednim sąsiedztwie działki już zabudowanej) — inwestycja musi jedynie pasować do otoczenia w zakresie funkcji i parametrów zabudowy.

Ustawa inwestycyjna przewiduje 3-letni okres (liczony od momentu wejścia w życie nowych przepisów), w którym gminy muszą obszary zabudowane. Jest to ważne, gdyż wprowadzone przezeń zmiany przewidują wydawanie decyzji WZ tylko dla terenów znajdujących się w obrębie takich obszarów. W trakcie trwania tego okresu decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana na poprzednich zasadach.

Nowe propozycje

Na chwilę obecną wiadomo tylko, że propozycje przygotowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa dotyczą ustalania przeznaczenia terenu oraz zasad zagospodarowania przestrzeni w aktach prawa miejscowego, tj.:

• planie przeznaczenia, tworzonym obowiązkowo dla całego obszaru gminy
• planie zabudowy, stanowiącym podstawę wydawania zgody budowlanej i sporządzanym dla terenu określonego w planie przeznaczenia
• normatywie urbanistycznym, określającym warunki wiążące dla terenów przewidzianych pod zabudowę, ale nieobjętych planem zabudowy.

Proponowana jest także rezygnacja ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Zmiany przepisów a branża deweloperska

Pierwotne zapisy projektu zmian z 2018 roku wzbudziły sporo kontrowersji. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zwołał nawet specjalną konferencję, na której eksperci i szefowie związku podzielili się swoimi obawami dotyczącymi nowelizacji przepisów.

Najżywszy sprzeciw wzbudził zapis dotyczący ograniczenia wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu do obszarów objętych planem zagospodarowania przestrzennego. W znacznym stopniu ograniczyłoby to rozwój inwestycji — plany zagospodarowania dotyczą bowiem tylko ok. 30% powierzchni naszego kraju. Do tej pory inwestycje poza takim obszarami powstawały właśnie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Zmiany przepisów ograniczyły ten proceder do obszarów zabudowanych — decyzje WZ dla terenów nieobjętych PZP mogą być wydane tylko dla takich obszarów.

Kolejnym kontrowersyjnym tematem okazało się zaproponowanie wymogu zgodności funkcji zabudowy inwestycji z dominującą funkcją zabudowy i zagospodarowania terenów na danym obszarze lub służenia obsłudze funkcji dominującej. Za problem uznano tutaj nieostrość pojęcia dominującej funkcji zabudowy oraz brak zdefiniowania go ustawowo, co przekłada się na mnogość wątpliwości interpretacyjnych. Poza tym funkcja dominująca może być tylko jedna, co rodzi problemy przy terenach np. poprzemysłowych lub z zabudową mieszaną, na których określenie funkcji dominującej byłoby utrudnione. Dylematy takie miały być rozstrzygane przez urzędników, jednak brak było w treści projektu jasnych kryteriów, którymi miałyby się kierować organy administracji. Rodziłoby to spory w sytuacjach, gdyby na podstawie niejasnych kryteriów organ uznał za funkcję dominującą inną, niż ta wnioskowana przez inwestora i odmówił wydania decyzji WZ.

Za problem uznano także propozycję wydłużenia dopuszczalnego okresu zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji WZ do 18 miesięcy — upatrywano w tym narzędzie nadużyć ze strony gmin.

Za najgroźniejszy wpis uznano jednak czasowe ograniczenie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy — limit ustalony na okres trzech lat jest często zbyt krótki dla bardziej skomplikowanych procesów inwestycyjnych. Zwłaszcza że dokumentacja projektowa musi być zgodna z WZ, a nie można jej stworzyć bez znajomości ustalonych warunków zabudowy. Limitowana w ten sposób decyzja o warunkach zabudowy w znacznym stopniu zahamuje rozwój inwestycji.

Oczywiście nie wszystkie zapisy ustawy inwestycyjnej spotkały się z dezaprobatą. Za bardzo dobre rozwiązania uznano m.in. ograniczenie unieważniania planów zagospodarowania przestrzennego czy proponowany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa model współpracy gmin z inwestorami. Ten ostatni zakłada wprowadzenie tzw. Obszarów Zorganizowanego Inwestowania (OZI). Realizacja inwestycji nadal będzie miała podstawę w planie miejscowym, jednak jego uchwalanie będzie przebiegać po negocjacjach z inwestorem, na których będzie indywidualnie ustalany podział zadań inwestycyjnych dotyczących np. sieci kanalizacyjnej czy drogi dojazdowej. Realizację zobowiązań zapewnić ma umowa urbanistyczna stanowiąca warunek uzyskania pozwolenia na użytkowanie inwestycji komercyjnych.

Kiedy można spodziewać się kolejnych zmian?

Prace nad kolejną nowelizacją przepisów rozpoczęły się od powołania przez Ministra Inwestycji i Rozwoju w maju 2018 roku zespołu doradczego. Nie znamy jeszcze zbyt wielu szczegółów ani konkretnej daty, jednak wstępny projekt nowelizacji może trafić do konsultacji społecznych końcem marca tego roku. Nie jest to oczywiście całkowicie pewny termin i wszystko zależy od postępów prac nad projektem.

Podsumowanie

Przedstawione wyżej nowelizacje to oczywiście tylko część zmian, które miały wejść w życie. Jak widać, wzbudziły one spore kontrowersje w branży deweloperskiej. W związku z tym, że wciąż trwają prace nad kolejnym projektem, na chwilę obecną ciężko jest stwierdzić, jak dalej rozwinie się sytuacja.