Pieniądze na koncie w banku są bezpieczne, ale nieużywane tracą na wartości. Dlatego ich posiadacze nieustannie poszukują możliwości inwestowania i coraz częściej skłaniają się ku takim, na których mniej zarobią, ale za to i mniej zaryzykują. Postępują tak pomni doświadczeń z Amber Gold i podobnymi instytucjami, a w dobie narastającej niepewności na rynkach i zapowiadanych raz po raz kryzysach finansowych rodem z lat 2008-2009, decydują się na inwestycję w nieruchomości. Jedną z jej form jest zakup mieszkania pod wynajem.
Mieszkanie? A na co to komu?
Pierwszym kryterium powinno być zastanowienie się nad tym, czy ma to być zakup wybitnie pod wynajem, czy też również ma spełniać funkcję zabezpieczenia na przyszłość w razie kłopotów finansowych albo stanowić zabezpieczenie mieszkaniowe dla członka rodziny. Jeśli lokal ma pełnić rolę rezerwy finansowej, musi być zlokalizowany w takim punkcie, w którym na mieszkania nawet podczas kryzysów jest popyt największy. Tylko wówczas bowiem będzie go można szybko sprzedać. Przy zakupie z kolei mieszkania dla dziecka, gdy wynajmowanie lokalu ma być jedynie „skutkiem ubocznym”, trzeba być pewnym, że potomek z danym miejscem ma zamiar się wiązać w przyszłości. Kupowanie mieszkania dla dziecka, bo może się zdoła dostać na uczelnię w Krakowie, mija się z celem, kiedy to dziecko zastanawia się nad Wrocławiem. Oczywiście mieszkanie można zawsze sprzedać i tutaj także jest bardzo istotnym fakt, aby było ono usytuowane w punkcie gwarantującym udaną inwestycję.
Kiedy natomiast mieszkanie ma służyć systematycznym celom dochodowym i stanowić dodatkową pensję, powinniśmy się zastanowić nad szeregiem innych aspektów.
Mieszkanie pod wynajem – Grupa docelowa
Spece od reklamy, zanim przystąpią do pracy nad jej realizacją, starannie definiują grupę docelową, do której produkt ma być adresowany. Nieporozumieniem byłoby bowiem reklamowanie odżywek dla niemowląt przez siedzącego na motocyklu brodatego „Harleyowca” albo przez mamę karmiąca piersią komputerowej strzelanki (co nie wyklucza, że mama może sobie pograć w grę, a motocyklista napić się soczku marchewkowego). Sprowadza się to do określenia, czy mieszkanie ma służyć całej rodzinie, jako apartament bogatemu biznesmenowi, czy też studentom o ograniczonych budżetach za kwaterę na okres nauki. Dobry i trafny wybór grupy docelowej zagwarantuje nazywane w hotelowym żargonie duże obłożenie, czyli ciągły dopływ lokatorów, a co za tym idzie i płaconego przez nich czynszu.
Wybór rodziny może być rozwiązaniem bardzo dobrym, gdyż często nie trzeba przy tym wyposażać samodzielnie mieszkania. Niestety mankamentem jest to, że na taką rodzinę możemy czekać zbyt długo, a lokal nie tylko nie będzie zarabiał, ale i generował koszty. Jeszcze gorzej sytuacja wygląda z bogatymi singlami, dla których mieszkanie należy zazwyczaj przygotować w bardzo dobrym punkcie i z całym, nierzadko bogatym wyposażeniem. Te dwa wybory są więc dobre do zastosowania jedynie wówczas, gdy lokal do wynajęcia jest jedynie rozwiązaniem zastępczym dla późniejszego przejęcia go przez członka rodziny. Pod wynajem najlepiej jest brać pod uwagę tylko studentów albo przyjezdnych, krótkoterminowych pracowników.
Lokalizacja i wielkość
Gdy nie mieszkamy w miejscu zbyt popularnym i o niedostatku uczelni wyższych oraz miejsc pracy, warto pomyśleć o zakupie mieszkania w innym mieście. Wybrać takie, gdzie jest dużo uczelni albo panuje najniższe bezrobocie. Przy tym rynek pracy może się zmienić, ale studentów raczej nie zabraknie.
Nie ma jednak mowy o kupowaniu mieszkania przy samej uczelni, chociaż dochód z czynszu będzie najwyższy. Za takie mieszkanie zapłacimy wysoką cenę, a przecież potrzebujemy także pieniędzy na jego wyposażenie. Najlepsze są lokale w pewnym oddaleniu od centrów uczelnianych i centrów miast, z dobrym jednakże dostępem do komunikacji miejskiej. Im bliżej stacja metra, czy przystanek autobusowy, tym lepiej, studenci raczej nie rozbijają się taksówkami. Będzie tam także bardziej przystępny dla studentów czynsz, a takie mieszkania są najbardziej poszukiwane i najchętniej przez nich wynajmowane.
Ponadto metraż mieszkania. Nie liczy się jego powierzchnia, ale liczba pomieszczeń, w których można urządzić sypialnie. Im takich pomieszczeń (łóżek) więcej, tym większa liczba lokatorów. W wypadku zakupu mieszkania dużego, z wielkimi pokojami, np. okazyjnie, warto zainwestować w ścianki działowe i podzielić pokoje na mniejsze. Należy jednak takiego zakupu unikać. Małe mieszkanie to owszem, mniejsza liczba lokatorów, ale za to niemalże pewny, stały dochód. Poza tym im więcej lokatorów tym proporcjonalnie wzrasta możliwość konfliktu, który najczęściej kończy się rozbiciem grupki i poszukiwaniem przez część z mieszkańców nowego lokum. Takie konflikty są niestety dość częste i chociaż rzadko kończą się zdemolowaniem mieszkania, to jednak budują wokół niego złą opinię. Mała grupka studentów zazwyczaj zapewnia stały czynsz przez cały okres ich nauki.
Rozważając zakup mieszkania pod wynajem, warto uwzględnić takie lokale, które posiadają osobną kuchnię. W ofercie wielu deweloperów bez problemu znajdziemy takie mieszkania.
Wyposażenie mieszkania pod wynajem
Im mieszkanie lepiej wyposażone, tym wyższy czynsz, ale lepiej z tym nie przesadzać. Koniecznością jest nieograniczony dostęp do internetu, sprawna instalacja wodno-kanalizacyjna oraz kuchnia z kuchenką gazową bądź elektryczną i lodówką. Sypialnie muszą mieć łóżka oraz szafę z bieliźniarką, a także mały telewizor albo przynajmniej możliwość wstawienia własnego. I najważniejsze:
Przynajmniej raz na jakiś czas musimy się lokatorom pokazać. Nawet wówczas, gdy płacą nam czynsz przelewem i gdy mieszkamy na drugim końcu Polski.
